本报记者 陈婷 赵毅 深圳报道 进入2025年，因停牌在资源市场“沉静”了9个月的碧桂园（2007.HK）反复传来新闻。 2025年1月14日晚间，碧桂园2023年年报及2024年中期事迹终于出炉，公司在2022年由盈转亏的配景下，2023年净盈余到达1784亿元，2024年上半年盈余128.42亿元。与此同时，公司财政景况被揭开，停止2024年6月30日，碧桂园总欠债约1.14万亿元，此中有息欠债约2501.52亿元，较2023年岁终稍微增添。 曾多少何时，碧桂园在房地产行业景色无两，贩卖额在2013年曾经冲破千亿元，尔后数年远超偕行。只是到了2023年，碧桂园自曝碰到“借鉴办以来的最年夜艰苦”。现在，化债跟保交房已成为这家房企最紧急的义务。 就在2025年1月9日晚间，碧桂园表露外界存眷已久的境外债重组计划，公司的目的是增添债权最多116亿美元，并将债权到期时光延伸最多11.5年。有知恋人士对《中国运营报》记者表现，现在碧桂园已收到不少债务人的亮相，表现乐意临时支撑公司度过以后的难关，同时代望公司能尽快实现重组。不外，因为碧桂园仍处于保交房跟修复资产欠债表的过渡阶段，其将于何时规复红利暂无奈预估。 运营呈现年夜额盈余 因未在划定限期内表露事迹，碧桂园自2024年4月2日起停牌至今，现在两份财报曾经补齐，但外界对碧桂园的担心仿佛并未增加。 财报表现，2023年，碧桂园总收入约4010亿元，同比降落6.8%。讲演期内，公司97.6%的收入来自房地产开辟，该营业收入同比降落6.2%至3912.51亿元，交付物业所确认收入的均匀贩卖价钱约7431元/平方米。2023年，碧桂园实现条约贩卖金额约1743亿元，条约贩卖面积约2170万平方米。 碧桂园在布告中表现，受中国房地产市场下行的影响，公司的预售事迹面对严重挑衅，特殊是自2023年4月以来，公司预售事迹显明降落，且现在尚未呈现显明的反弹迹象。 记者留神到，碧桂园在过往的房地产开辟营业中重仓三、四线都会。2018年至2022年，碧桂园边疆贩卖按都会范例分别，目的三、四线都会的贩卖额占比坚持50%以上，目的一线都会贩卖额占比却一直不超越10%。 据中指研讨院统计，2024年1—11月，三、四线代表都会新建商品室庐贩卖面积同比降幅高于一线、二线都会，同比降落25%，市场连续低迷态势。克而瑞供给的数据表现，2024年四序度，三、四线11个重点都会二手房成交面积同比降落6%，但4个一线都会以及二线重点20个都会二手房成交面积浮现上涨趋向。别的，三、四线都会新建商品室庐团体库存局势较为严格，折半都会库存消化周期超越36个月。 现实上，早在2023年8月的一次布告中，碧桂园治理层对公司的运营曾反思道：“对市场下行的深度、烈度跟连续度估量缺乏”，“对三、四线及更低线都会投资比例过年夜。”财报表现，碧桂园2023年计提了相称年夜额的存货减值筹备，公司在建物业及待售的已完工物业的减值净额达约823.54亿元，这也是碧桂园当期盈余的重要起因之一。2024年上半年，公司存货减值计提年夜幅增加至约27亿元。 濒临碧桂园人士告知记者，基础断定公司已将存货减值年夜局部出清，除非将来市场价钱另有年夜幅下跌。同时，因为存货公道代价随同市场情形静态稳定，跟着外部情况的逐渐回暖，该局部减值将来可能转回。“房地产行业受市场价钱稳定影响，资产价钱一直缩水，计提年夜额的存货减值理所应该，也反应了公司一向持重的财政治理思绪。” 2024年上半年，碧桂园收入同比降落54.9%至1021亿元，净盈余约128.42亿元，讲演期内条约贩卖金额约260亿元，条约贩卖面积约265万平方米。濒临碧桂园人士流露，公司2024年上半年盈余情形已较2023年有显明改良，估计2024年整年盈余无望年夜幅收窄。 走出窘境的要害一步 运营尚在承压之际，碧桂园还在为化债疲于奔命。现实上，债权危险一直是外界对碧桂园最为忧心的一个方面，有投资者心生疑虑：碧桂园会不会成为“第二个恒年夜”？ 财报表现，停止2024年6月30日，碧桂园活动欠债约1.07万亿元，非活动欠债约660.55亿元，欠债总额约1.14万亿元，少于恒年夜的总欠债2.4万亿元。停止2024年6月30日，碧桂园持有总现金余额约448亿元，公司总债权中有约1472.87亿元产生违约或穿插违约。 修复资产欠债表，是碧桂园走出窘境的要害一步。 从2023年8月开端，碧桂园债权重组进入本质阶段，9只境外债展期计划获经由过程，到期时光团体延伸3年，波及金额共计约150亿元。2023年10月，碧桂园启动境外债治理任务，但迟迟不停顿。 停止2023年岁尾，公司断定的境外债有息欠债总额约164亿美元，此中包含现有债券债权的未归还本金额约103亿美元、现有银团存款债权的未归还本金额约36亿美元、股东存款的未归还本金额约11亿美元及其余有包管跟无包管债权的未归还本金额约14亿美元。 2025年1月9日晚间，碧桂园终于布告境外债重组取得新停顿，并表露重组提案的要害条目，称已与7家银行构成的和谐委员会告竣共鸣。提案共赐与债务人包含将债权转换为现金在内的5个经济选项，假如落实，将使碧桂园实现年夜幅去杠杆化。 布告表现，此次重组提案是针对碧桂园在现有债券债权、现有银团存款债权及由公司借入或包管的多少其余存款融资下的境外债权。值得留神的是，债务人若抉择重组提案中的现金回购选项，将招致其起码90%的本金增添，而此中时光跨度最长的选项将使债权展期11.5年。 有债务人流露：“依据近来两年市场的现实情形，市场始终在年夜幅调剂。从之前不少企业停止境外债重组的案例来看，债务人当初都十分感性。此次碧桂园的计划做得很求实，曾经有良多债务人表现有兴致。” 与此同时，针对局部条目，碧桂园与局部债务人还存在不合。停止现在，碧桂园与专案小组、和谐委员会及其余债务人仍在商量重组提案条目，各方尚未就重组提案订破任何存在执法束缚力的协定。碧桂园方面亦对记者表现，公司正跟债务人协商踊跃推进现在计划的落地。 仍有20万套屋宇待交付 财报表现，停止2024年6月30日，碧桂园净资产约741亿元，还不到资不抵债的田地。这能否足以令其“逆天改命”？ 碧桂园在布告中表现，公司是否连续运营取决于债权治理办法的实现情形、贩卖表示、施工进度、资产盘活与处理以及营运付出的把持与增加。 记者得悉，停止2024年6月末，碧桂园开辟名目遍布31个省份，298个地级市，总计笼罩1373个区/县，共3059个名目，海内未售权利总货值约6041亿元。地皮收储方面，停止2024年岁尾，碧桂园与当局或相干城投公司告竣收储配合动向的地块共计约19个，收储地皮对价共计约为23.8亿元，此中约12亿元已于2024年年内实现盘活。停止2025年1月9日，碧桂园共有超200个名目获批归入白名单，取得新增融资15.23亿元，存款延展金额207.7亿元。 记者同时留神到，碧桂园比年加年夜了资产处理的力度，自2022年以来经由过程折价处理公车、大批资产、难去化贸易类积淀资产回笼资金超600亿元。此中，2023年8月，碧桂园出卖其所持广州亚运城联营名目公司26.67%股权，回笼资金12.92亿元；2024年12月，碧桂园彻底清仓让渡其持有的长鑫科技1.56%股权，总价值20亿元，据悉，该笔所得款子现在盘算重要用于保交楼等名目建立开销。与此同时，公司履行最年夜限制降本提效，2024年再次精减海内地产地区至14个。 值得一提的是，2024年整年碧桂园累计交付屋宇超38万套，近三年累计交付约170万套。 碧桂园方面表现：“公司将来仍有约20万套屋宇交付义务，将会依靠以后各项利好政策，踊跃争夺当局支撑，尽力盘活各种大批资产及积淀资金，全力以赴获取所有资本支撑交付任务的发展。同时，依照极限进出、一楼一策的经营思绪极限推动残余屋宇的建立，尽力做好保交房义务的收官任务。” 新浪财经大众号 24小时转动播报最新的财经资讯跟视频，更多粉丝福利扫描二维码存眷（sinafinance）